::
Ông Trump tuyên bố sẽ giảm chi phí vay mua nhà, nhưng nhiều chuyên gia đánh giá mục tiêu này khó đạt được bởi các chính sách của ông có nguy cơ làm gia tăng lạm phát.
Trong nhiệm kỳ đầu tiên của ông Donald Trump, lãi suất trung bình cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm dao động trong khoảng 2,65-4,94%, mức gần thấp kỷ lục. Đến năm cuối nhiệm kỳ, lãi suất giảm mạnh do ảnh hưởng của đại dịch.
Trong chiến dịch tranh cử lần này, ông Trump cam kết sẽ giúp người dân Mỹ dễ dàng sở hữu nhà hơn bằng cách giảm lãi suất thế chấp hiện đang trên 6% thông qua các chính sách kiểm soát lạm phát. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng những đề xuất kinh tế của ông có thể gây tác động ngược, khiến việc đạt mục tiêu này trở nên khó khăn.
Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ bị chi phối bởi nhiều yếu tố, trong đó có lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm một chỉ số quan trọng mà các ngân hàng thường dựa vào để tham khảo. Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã thực hiện hai đợt hạ lãi suất cơ bản, lợi suất trái phiếu kho bạc thời gian qua vẫn tiếp tục tăng. Sau khi ông Trump giành chiến thắng, lợi suất thậm chí tăng mạnh hơn, đẩy lãi suất vay mua nhà lên mức 6,79%, theo số liệu từ Freddie Mac.
Danielle Hale, Kinh tế trưởng của hãng môi giới Realtor, nhận định rằng diễn biến thị trường phản ánh kỳ vọng của giới đầu tư về khả năng lợi suất trái phiếu sẽ tiếp tục tăng khi ông Trump đảm nhận cương vị Tổng thống. Bà cũng lưu ý: “Điều này đồng nghĩa với việc lãi suất thế chấp có thể sẽ tăng cùng với lợi suất chung.”
Các đề xuất của ông Trump, bao gồm áp thuế nhập khẩu, giảm thuế doanh nghiệp và nới lỏng các quy định quản lý, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, chúng cũng tiềm ẩn rủi ro làm gia tăng lạm phát và nợ công, dẫn đến khả năng lợi suất trái phiếu và lãi suất vay mua nhà tiếp tục tăng.
Việc lợi suất trái phiếu tăng trong tuần qua phản ánh dự đoán của giới đầu tư rằng các chính sách kinh tế của ông Trump sẽ làm gia tăng thâm hụt ngân sách liên bang và đẩy lạm phát lên cao hơn. Ủy ban phi đảng phái về Ngân sách Trách nhiệm ước tính những chính sách này có thể khiến thâm hụt ngân sách tăng thêm 7.750 tỷ USD trong thập kỷ tới.
Để đáp ứng nhu cầu thanh toán nợ công, chính phủ có thể phải tăng cường phát hành trái phiếu. Khi đó, các nhà đầu tư có xu hướng yêu cầu lợi suất cao hơn để chấp nhận mua trái phiếu. Việc lợi suất tăng sẽ kéo theo lãi suất vay mua nhà tăng.
Lisa Sturtevant, Kinh tế trưởng của công ty dữ liệu bất động sản Bright MLS, nhận định rằng các chính sách tài khóa của ông Trump có thể dẫn đến việc lãi suất thế chấp tăng và trở nên khó dự đoán hơn trong giai đoạn từ cuối năm nay đến năm 2025. Bà cũng dự báo rằng lãi suất trung bình cho vay kỳ hạn 30 năm có thể khó giảm xuống dưới mức 6% trong năm tới.
Nếu chi tiêu tăng cao gây áp lực đẩy lạm phát đi lên, Fed có thể phải tạm dừng chu kỳ cắt giảm lãi suất mà họ đã triển khai từ tháng 9. Mặc dù Fed không trực tiếp thiết lập lãi suất vay mua nhà, nhưng các quyết định chính sách của họ và diễn biến lạm phát vẫn có tác động lớn đến lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm – yếu tố then chốt ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp.
Theo dự đoán, các điều chỉnh chính sách từ Fed có thể tạo điều kiện để lãi suất thế chấp dần giảm trong thời gian tới. Tuy nhiên, viễn cảnh này có thể thay đổi nếu các chính sách từ chính quyền mới khiến lạm phát tăng trở lại. “Mặc dù vẫn có cơ sở để kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ hạ nhiệt, nhưng tác động từ các chính sách (của Trump) vẫn là một ẩn số lớn,” Danielle Hale nhận xét.
Việc dự báo xu hướng lãi suất vay mua nhà gặp nhiều thách thức, bởi nó chịu ảnh hưởng từ hàng loạt yếu tố như mức độ chi tiêu công, sức khỏe nền kinh tế, tình hình địa chính trị, cùng với biến động trên thị trường chứng khoán và trái phiếu.
Trước bầu cử, một số chuyên gia kinh tế kỳ vọng lãi suất vay có thể giảm xuống mức khoảng 6% vào cuối năm nay và tiếp tục giảm trong năm sau. Tuy nhiên, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp và Realtor hiện dự đoán mức lãi suất sẽ duy trì quanh 6% đến năm 2025. Công ty tài chính First American cũng nhận định lãi suất có thể về ngưỡng 6%, nhưng khả năng này vẫn còn chưa chắc chắn.
Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) dự báo rằng lãi suất vay mua nhà kỳ hạn 30 năm sẽ dao động trong khoảng 5,5% đến 6,5% trong nhiệm kỳ thứ hai của Tổng thống Trump. Theo Lawrence Yun, Kinh tế trưởng của NAR, nếu chính quyền đưa ra được một kế hoạch hiệu quả để kiểm soát thâm hụt ngân sách, lãi suất vay thế chấp có thể giảm.
Tuy nhiên, Chen Zhao, Giám đốc nghiên cứu kinh tế tại công ty công nghệ bất động sản Redfin, nhận định: “Rất khó để hình dung lãi suất vay mua nhà sẽ xuống dưới 6% vào năm tới, trừ khi nền kinh tế Mỹ bước vào giai đoạn suy thoái.”
Theo các nhà phân tích ngành xây dựng tại Raymond James & Associates, lãi suất vay mua nhà có thể tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian dài do ảnh hưởng từ kết quả bầu cử. Họ dự đoán rằng vào mùa xuân tới giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản những người mua nhà lần đầu sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn về khả năng chi trả.
Việc lãi suất vay mua nhà tăng cao có thể khiến người mua phải trả thêm hàng trăm USD mỗi tháng, làm giảm sức mua trong bối cảnh giá nhà vẫn gần mức cao kỷ lục, dù đã có sự hạ nhiệt từ năm 2022. Mức lãi suất và giá nhà cao đã khiến nhiều người lần đầu mua nhà phải trì hoãn kế hoạch.
Theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), nhóm người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 24% tổng số giao dịch trong giai đoạn từ tháng 7/2023 đến tháng 6/2024, mức thấp nhất kể từ năm 1981. Trước khủng hoảng tài chính năm 2008, nhóm này thường chiếm khoảng 40% giao dịch.
Lãi suất tăng cao cũng có thể khiến nhiều chủ nhà không muốn bán bất động sản của mình, do phải đối mặt với chi phí vay cao hơn khi mua nhà mới, làm tình trạng hạn chế nguồn cung trên thị trường thêm nghiêm trọng. Mặc dù lãi suất vay mua nhà đã giảm từ mức đỉnh 8% xuống còn 6,79%, đây vẫn là con số quá cao với phần lớn người bán tiềm năng. Theo Realtor, hơn 80% chủ nhà hiện đang sở hữu các khoản vay với lãi suất dưới 6%.
