::
Cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc được dự báo có thể dẫn đến tình trạng trì trệ tương tự như Nhật Bản sau khi bong bóng nhà đất vỡ vào năm 1991.
Thị trường bất động sản ở Trung Quốc hiện nay có nhiều điểm tương đồng với thời kỳ khủng hoảng ở Mỹ và Tây Ban Nha trong những năm 2000. Số lượng nhà xây mới vào giai đoạn cuối chu kỳ suy thoái đã giảm một nửa so với thời điểm đỉnh cao.
Cụ thể, trong 12 tháng tính đến tháng 4, diện tích xây dựng nhà mới đã giảm 63% so với đỉnh cao năm 2021, chỉ còn 634 triệu mét vuông. Giới phân tích dự báo hoạt động xây dựng có thể chạm đáy trong khoảng một năm tới. “Chúng ta có thể kỳ vọng rằng hoạt động xây dựng sẽ sớm ổn định trở lại,” Logan Wright, chuyên gia của Rhodium Group, nhận định.
Tính đến các yếu tố nhân khẩu học, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ước tính nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc sẽ đạt trung bình 950 triệu mét vuông mỗi năm trong thập kỷ tới. Tồn kho nhà ở hiện có sẽ đáp ứng một phần nhu cầu này, do đó, đầu tư vào xây dựng mới dự kiến sẽ tiếp tục giảm.
Theo JPMorgan, đầu tư vào bất động sản Trung Quốc đã giảm liên tiếp 10% trong hai năm qua và hiện đang gần chạm đáy. George Magnus, chuyên gia tại Trung tâm Trung Quốc thuộc Đại học Oxford, dự báo rằng thị trường có thể chạm đáy vào năm 2025 hoặc thậm chí sớm hơn.
Tuy nhiên, sự suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc được cho là có nhiều đặc điểm tương đồng hơn với giai đoạn khủng hoảng của Nhật Bản trong “thập kỷ mất mát,” từ năm 1991 đến đầu những năm 2000, khởi đầu bởi việc bong bóng bất động sản vỡ tung.
Mặc dù từng chiếm một phần tư nền kinh tế Trung Quốc, ngành bất động sản dường như sẽ không bao giờ phục hồi hoàn toàn như trước đây, theo Logan Wright. Thay vào đó, dự báo chỉ ổn định ở mức khoảng 40-50% so với đỉnh cao. Nguyên nhân cho điều này không chỉ là quy mô đầu tư, mà còn là sự giảm nhiệt của giá nhà so với thời kỳ bong bóng.
Trong các cuộc suy thoái tại Mỹ và Tây Ban Nha, phải mất 5 năm để giá nhà giảm từ đỉnh xuống đáy, với mức giảm từ 30-40%. Ngược lại, tại Nhật Bản, quá trình điều chỉnh kéo dài hơn 18 năm, khiến giá nhà giảm tới 47%. Tại Trung Quốc, từ khi suy thoái bắt đầu, giá nhà mới và hiện hữu đã giảm 11%, theo JPMorgan.
Logan Wright nhận định rằng giá nhà tại Trung Quốc vẫn chưa điều chỉnh hoàn toàn và các tác động tài chính tiêu cực sẽ còn tiếp diễn. Hiện nay, tốc độ giảm giá nhà ở Trung Quốc tương tự với nhịp giảm của Nhật Bản sau khi bong bóng bất động sản vỡ, và theo các chuyên gia, khả năng cao là xu hướng này sẽ tiếp tục.
Cách xử lý khủng hoảng của Nhật Bản và Trung Quốc cũng được cho là tương đồng và có phần thiếu sót khi không muốn sớm công nhận các khoản lỗ. Cả hai quốc gia đều chọn can thiệp để làm chậm tốc độ mất giá nhà đất. Nhật Bản yêu cầu các ngân hàng mua lại bất động sản nhằm làm chậm đà giảm giá, trong khi Trung Quốc đặt giới hạn biên độ giảm giá nhà mới cho các nhà phát triển và cung cấp hỗ trợ tài chính một cách nhỏ giọt.
Các nhà phân tích của JPMorgan nhận định rằng đây có thể là một chiến lược được lựa chọn có chủ ý để giảm thiểu rủi ro tài chính tràn lan. Lý do là một lượng lớn nhà ế, với diện tích gần gấp đôi của London, vẫn đang tồn tại trên bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển Trung Quốc đang nợ nần. Trong khi đó, Mỹ đã chọn chi 5% GDP để hấp thụ tài sản xấu từ các tổ chức tài chính thông qua Chương trình Giải cứu Tài sản Xấu (TARP).
Trung Quốc không có kế hoạch tung ra các gói cứu trợ quy mô lớn như vậy. Một cố vấn chính sách cho chính phủ Bắc Kinh, yêu cầu giấu tên, đã nói với Reuters rằng chính phủ không có ý định khuyến khích mà chỉ muốn đảm bảo sự ổn định, hoặc ít nhất là làm chậm đà giảm của thị trường bất động sản.
Tháng trước, Bắc Kinh đưa ra một gói hỗ trợ mới bao gồm việc giảm tỷ lệ trả trước khi vay mua nhà, giảm lãi suất và khuyến khích chính quyền địa phương mua lại những căn nhà đang trống từ các nhà đầu tư để tái chế thành nhà ở giá rẻ hoặc nhà xã hội.
Theo các nhà phân tích, việc thu mua này thực chất là chuyển tài sản xấu từ các nhà phát triển sang chính quyền địa phương, từ đó làm chậm quá trình mất giá tài sản. Nhưng cuối cùng, các khoản lỗ sẽ phải được công nhận, tương tự như “thập kỷ mất mát” của Nhật Bản.
Alicia Garcia-Herrero, Kinh tế trưởng khu vực châu Á – Thái Bình Dương tại Natixis, đã cảnh báo rằng các chính quyền địa phương tại Trung Quốc có nguy cơ phải đối mặt với tình hình tương tự như các ngân hàng Nhật Bản đã từng trải qua. Cô ấy cho rằng cuối cùng, họ sẽ cần phải được tái cấp vốn, với một quá trình “điều chỉnh kéo dài và phức tạp hơn”. Hiện tại, các chính quyền địa phương của Trung Quốc đang chịu trách nhiệm với khoảng 9.000 tỷ USD nợ công.
Theo chuyên gia, hiện chưa có một cuộc xử lý rốt ráo nào. “Đó là lý do tại sao Trung Quốc giống hơn Nhật Bản hơn là Mỹ hay Tây Ban Nha”, Garcia-Herrero nói.
