::
Triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong những tháng cuối năm được đánh giá khả quan, nhờ dòng vốn FDI duy trì ổn định, nhu cầu thuê tiếp tục tăng và giá cho thuê có xu hướng đi lên.
Trong 9 tháng đầu năm 2025, Việt Nam ghi nhận tổng vốn FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 18,8 tỷ USD đã được giải ngân. Nhiều tập đoàn đa quốc gia như Qualcomm, NVIDIA, LEGO và SYRE tiếp tục mở rộng đầu tư, xây dựng các trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) tại Việt Nam. Cùng thời điểm, hơn 231.000 doanh nghiệp trong nước được thành lập mới hoặc quay lại hoạt động, tăng 26%, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ về hạ tầng công nghiệp.
Tính đến cuối năm 2024, cả nước có 447 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 134.000 ha, trong đó khoảng 93.000 ha là đất cho thuê, đạt tỷ lệ lấp đầy trên 73%. Các khu công nghiệp và khu kinh tế đã thu hút hơn 11.200 dự án FDI cùng 10.600 dự án trong nước, tiếp tục khẳng định vai trò của Việt Nam như một điểm đến chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo bà Lưu Bích Hồng, chuyên gia phân tích của Vietcap, lợi nhuận của nhóm cổ phiếu khu công nghiệp dự kiến vẫn duy trì mức tăng nhẹ trong năm 2025 và có thể khởi sắc rõ rệt hơn từ năm 2026, nhờ môi trường chính sách ngày càng minh bạch, tâm lý thị trường tích cực cùng tiến độ triển khai các dự án mới của những chủ đầu tư lớn. Về dài hạn, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục hưởng lợi từ lợi thế chi phí sản xuất cạnh tranh, vị trí địa lý chiến lược và mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) rộng khắp, qua đó củng cố dòng vốn FDI ổn định và bền vững.
Theo báo cáo của MBS, mức thuế đối ứng 20% mà Việt Nam đạt được với Mỹ giúp hàng hóa xuất khẩu duy trì lợi thế cạnh tranh, tương đương với Bangladesh và chỉ nhỉnh hơn một chút so với các quốc gia ASEAN khác. Đặc biệt, nhiều sản phẩm thuộc lĩnh vực điện tử và bán dẫn còn được miễn thuế, qua đó củng cố niềm tin của các doanh nghiệp FDI tiếp tục hoạt động và mở rộng tại Việt Nam. MBS dự báo thị trường bất động sản khu công nghiệp có thể phục hồi rõ rệt từ quý III đến quý IV/2025, sau giai đoạn tạm chững trong quý II. Một số mã cổ phiếu như SIP, IDC và SZC được kỳ vọng bật tăng mạnh nhờ đang được định giá thấp hơn giá trị tài sản thực tế.
Tại Sonadezi Châu Đức (SZC), công tác đền bù và giải phóng mặt bằng vẫn là trở ngại chính, song mảng BOT đã bắt đầu đóng góp tích cực trở lại từ quý II/2025, giúp cải thiện kết quả kinh doanh.
Đối với Kinh Bắc (KBC), triển vọng tăng trưởng được đánh giá khả quan nhờ mở rộng quỹ đất tại các dự án Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 và Lộc Giang. Đồng thời, loạt dự án đô thị như Tràng Cát, Khoái Châu và Central Point Hải Phòng đang được đẩy nhanh tiến độ, tạo động lực phát triển cho giai đoạn 2026–2027.
Riêng Becamex (BCM) đặt mục tiêu đạt khoảng 5.000 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng đất dân cư trong năm 2025, trong khi quỹ đất khu công nghiệp tiếp tục tăng nhờ hai dự án mới là Cây Trường và Bàu Bàng 2. Với IDICO (IDC), doanh nghiệp đang thúc đẩy triển khai hai khu công nghiệp Vinh Quang và Tân Phước 1, dự kiến cho thuê từ cuối năm 2026, bên cạnh việc duy trì tăng trưởng ổn định ở mảng năng lượng.
Theo MBS, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đang có hệ số P/E trung bình khoảng 22,5 lần, cao hơn mức trung bình của toàn thị trường là 15 lần. Tuy nhiên, do đặc thù lợi nhuận được ghi nhận theo tiến độ dự án, phương pháp định giá NAV (giá trị tài sản ròng) được đánh giá là phản ánh chính xác hơn giá trị thực. Vietcap cũng cho biết, hệ số P/B điều chỉnh trung vị của nhóm này hiện ở mức 1,7 lần, thấp hơn mức trung bình 1,9 lần trong hai năm gần đây, cho thấy cơ hội định giá vẫn còn hấp dẫn.
Theo Vietcap, IDC và KBC là hai doanh nghiệp nổi bật với tiềm năng tăng trưởng cao nhờ quỹ đất lớn, năng lực tài chính mạnh và dòng tiền ổn định. Dự án Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) của KBC dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu từ năm 2026, trở thành động lực phát triển chính trong giai đoạn trung hạn.
VPBankS cho rằng định giá của nhóm cổ phiếu khu công nghiệp hiện vẫn ở mức hấp dẫn so với mặt bằng trung bình 3–5 năm gần đây. Bên cạnh đó, kết quả kinh doanh nửa cuối năm được thúc đẩy bởi sự phục hồi của mảng bất động sản dân cư và hoạt động cho thuê đất. Một số doanh nghiệp đã cho thấy đà tăng trưởng lợi nhuận rõ rệt trong quý III/2025, chẳng hạn Nam Tân Uyên (NTC) với lợi nhuận gần gấp đôi nhờ bàn giao dự án Nam Tân Uyên 3, hay SZC được kỳ vọng bứt phá mạnh trong quý IV khi đẩy nhanh tiến độ bàn giao đất tại khu công nghiệp Châu Đức.
Theo đánh giá của các công ty chứng khoán như VPBankS và Vietcap, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp gồm KBC, IDC, SZC, SIP và PHR vẫn có tiềm năng tăng giá đáng kể, nhờ dòng vốn FDI ổn định và chính sách thuế giữa Việt Nam – Mỹ tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh. Trong bối cảnh hiện tại, những doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất sạch, vị trí chiến lược và tệp khách hàng FDI lớn được cho là sẽ hưởng lợi nhiều hơn, khi nhu cầu mở rộng hoạt động của các tập đoàn đang hiện diện tại Việt Nam được dự báo tăng mạnh hơn so với dòng vốn đầu tư mới.
